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Aktien oder Immobilien? Beides!

Lieber Geldanleger,

 

in einem neuen Artikel in der Süddeutschen Zeitung wird behauptet, dass Immobilien langfristig die profitablere Anlage als Aktien seien.


Aber stimmt das wirklich?

Obiges hat angeblich der Wirtschaftshistoriker Moritz Schularick herausgefunden. Er rekonstruierte die Preisentwicklungen in 16 Industriestaaten von 2015 zurück bis ins Jahr 1870, u.a. auch für Deutschland, Japan und die USA. In der Süddeutschen Zeitung wird er mit dem Satz zitiert: "Wohnimmobilien - und nicht etwa Aktien - waren seit 1870 das beste langfristige Investment." Häuser hätten im Durchschnitt der 16 Staaten jährlich zwischen acht und 8,5 Prozent abgeworfen, für Aktien sei der Wert bei sieben bis 7,5 Prozent gelegen.

Ich zweifle nicht an der Richtigkeit seiner Berechnungen, aber an der Aussagekraft dieser Zahlen. Ich habe mich selbst immer wieder mit der Börsenhistorie beschäftigt, u.a. auch mit den Untersuchungen von Gregor Gielen, der versucht hat, die langfristige Entwicklung des deutschen Aktienmarktes von 1870 bis 1993 aufzuzeichnen.

Darin zeigt er auch die beträchtlichen Schwierigkeiten auf, valide Berechnungen für Krisenzeiträume wie beispielsweise die beiden Weltkriege und die damit im Zusammenhang stehenden Währungsreformen, anzustellen. Je nach politischer Behandlung waren hier einmal Aktionäre im Vorteil und einmal Immobilienbesitzer.

Vor allem kreditfinanzierte Immobilien können sich in Krisenzeiten zum Problemfall entwickeln:

Während Rezessionen oder anderen Wirtschaftskrisen geht fast immer auch die Nachfrage nach Immobilien zurück, weil die Konsumenten sparen müssen. Entsprechend fällt dann auch der Marktwert für Immobilien bzw. die Mieteinnahmen für vermietete Eigenheime.

Dann kann es schnell passieren, dass Banken weitere Sicherheiten fordern (wenn der Darlehenswert im Verhältnis zum Immobilienwert zu hoch wird) und wenn diese nicht geleistet werden können, geht das Eigentum auf die Bank über.

Bei vermieteten Immobilien kann der Staat in Zeiten einer Hyperinflation zudem die Mieten deckeln, so dass die erzielbaren Mieteinnahmen nur noch minimal sind. Die Zinszahlungen zur Finanzierung einer solchen Immobilie müssen aber dennoch in voller Höhe geleistet werden. Die vermeintlich sichere Liquiditätsquelle versiegt dann.

Sogar selbst genutzte und schuldenfreie Immobilien sind keine Garantie für einen sorglosen Lebensabend:

So hat der Staat beispielsweise nach dem 2. Weltkrieg auf jede Immobilie und jedes Grundstück eine Zwangshypothek eintragen lassen. Bei einer staatlichen Zwangshypothek wird eine Grundschuld zugunsten des Staates in die Grundbücher eingetragen. Immobilienbesitzer werden somit zwangsweise verschuldet und müssen den neu auferlegten Kredit abzahlen - obwohl sie vielleicht zuvor bereits schuldenfrei waren.

Dennoch kann mit einer selbst genutzten und schuldenfreien Immobilie das Vermögen noch relativ gut geschützt werden, wenn man davon ausgeht, dass Zwangsenteignungen, die ja jeweils auch durch die Weltkriege verursacht worden sind, der Vergangenheit angehören und sich nicht mehr wiederholen werden.

Andere Ergebnisse für Deutschland?

Aber zurück zu den Studien von Schularick. Ich habe mir mal dieses im Internet frei zugängliche Paper von ihm angeschaut.

Darin heißt es zu Deutschland u.a.: "Die deutschen Hauspreise wuchsen von 1961 bis in die frühen 80er-Jahre im Durchschnitt um fast vier Prozent per anno. Von den 1980er-Jahren bis 2012 sanken die Preise real (=inflationsbereinigt) um ca. 0,8 Prozent pro Jahr."

Weiter heißt es für die Zeiträume zuvor bezogen auf die deutschen Immobilienpreise: "Sie eroberten das Preisniveau vor 1913 bis in die 60er-Jahre hinein nicht zurück." (Anmerkung d. Verf.: aus dem Englischen übersetzt)

Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Immobilienpreise seit 2012 deutlich stärker gestiegen sind, so scheinen zumindest die Immobilienrenditen für Deutschland im letzten Jahrhundert weit unter den oben genannten 8,5 Prozent gelegen haben, sowohl mit als auch ohne Berücksichtigung der Inflation.

Hohe Finanzierungs- und Instandhaltungskosten

Ein ganz anderer Punkt ist zudem, inwieweit Schularick in seinen Studien Finanzierungskosten berücksichtigt. Immobilien werden häufig auf Kredit erworben, Aktien eher selten. Je nach Eigenkapitalanteil sind die Kosten natürlich individuell unterschiedlich.

Genauso wie die Instandhaltungskosten, die speziell bei älteren Immobilien beträchtlich sein können. Schularick selbst stellt in seinen Studien fest, dass in etwa 80 Prozent der Wertsteigerungen bei Immobilien auf Wertzuwächse für Grund und Boden zurückzuführen sind.

Das bedeutet aber, welche Rendite im Einzelfall tatsächlich mit Immobilien erwirtschaftet werden kann, hängt auch massiv von der Lage derselbigen ab. Ich selber komme aus einer ländlichen Region und dort sind die Wertzuwächse für Grund und Boden in den letzten 40,50 Jahren teilweise extrem niedrig gewesen.

Aktien sind die rentabelste Anlageform

Kurios: In diesem "Zeit"-Artikel beruft sich der Autor interessanterweise ebenfalls auf Schularick, der "Finanzkennziffern aus den vergangenen Jahrzehnten zusammengetragen" habe.

Für einen 50-Jahres-Zeitraum kommt er demnach zu einem vollkommen anderen Ergebnis: "Der Wert des Aktienindex DAX hat sich in den fünfzig Jahren fast verdreißigfacht, eine Immobilie dagegen kostet im Schnitt nur siebenmal so viel wie vor einem halben Jahrhundert."

Andere Langfriststudien, die mir bisher untergekommen sind, zeigen ein ähnliches Bild: Aktien sind über lange Zeiträume die mit Abstand rentabelste Anlageform. Exemplarisch sei hier der Klassiker "Stocks for the long run" des US-Finanzprofessors Jeremy Siegel genannt. Er hat errechnet, was bis 2014 aus einem US-Dollar geworden ist, den ein fiktiver Anleger im Jahr 1802 investiert hat:

Aktien: Aus 1 USD im Jahr 1802 wurden --> 1.033.487 USD im Jahr 2014 (6,7% jährliche Rendite; übrigens: Atemberaubend was der Zinseszinseffekt über sehr lange Zeiträume für eine Wirkung entfaltet, oder?)

Gold: Aus 1 USD im Jahr 1802 wurden --> 3,11 USD (0,5% jährliche Rendite; kein Schreibfehler: Während bei Aktien aus einem Dollar über eine Million Dollar geworden sind, hat sich der Wert des Goldes gerade mal verdreifacht. Was für einen Zeitraum von über 200 Jahren natürlich äußerst mager ist und zeigt, dass Gold tatsächlich nur zur Wertkonservierung taugt, aber nicht, um sein Geld zu vermehren)

Auch die klassische Alternative zu Aktien, die Staatsanleihen fallen in Punkto Rendite deutlich ab. Hier kurz und bündig die Entwicklung:

Kurzfristige Staatsanleihen:
1 USD im Jahr 1802 --> 275 USD im Jahr 2014 (+2,7% jährliche Rendite)
Langfristige Staatsanleihen:
1 USD im Jahr 1802 --> 1.642 USD im Jahr 2014 (+3,5% jährliche Rendite)

Alle Renditeangaben sind übrigens nach Inflation, also netto. Das heißt, der Kaufkraftverlust ist darin bereits berücksichtigt. Apropos Kaufkraftverlust: Speziell diejenigen unter ihnen, liebe Leser, die ihr Geld gerne zum Quasi-Nullzins auf dem Tagesgeld- oder Girokonto parken, sollten sich die nachfolgende Entwicklung genauer anschauen:

Dollar: 1 USD im Jahr 1802 --> 0,051 USD im Jahr 2014 (-1,4 % jährliche Rendite). Ein Dollar aus dem Jahr 1802 hat also heute noch eine Kaufkraft von etwas mehr als 5 Cents und damit mit anderen Worten 95 Prozent an Wert eingebüßt.

"Sowohl als auch" statt "entweder oder"

Fakt ist aber natürlich auch: Es gibt gewaltige Unterschiede. Deutsche Anleger beispielsweise haben historisch betrachtet durch die beiden Währungsreformen 1924 und 1948 zwei mal mehr als 90 Prozent ihres Aktienvermögens verloren. In den USA beispielsweise gab es diese Währungsreformen nicht.

Hier dauerte es nach der Weltwirtschaftskrise Ende der 20er/Anfang der 30er-Jahre zwar ebenfalls sehr lange bis das Vorkrisenniveau wieder erreicht worden war. Die Verluste waren aber bei weitem nicht so dramatisch wie für deutsche Anleger.

Damit lässt sich wohl auch zum Teil erklären, warum Amerikaner im Durchschnitt viel Aktienbegeisterter sind als Deutsche.

Was mir aber so oder so nicht richtig einleuchten will ist, warum immer die "Entweder oder"-Frage aufgeworfen wird?

Meine Erfahrung ist, dass speziell deutsche Anleger in Gelddingen zu Extremen neigen. Zum einen bei Aktien, die entweder verteufelt und komplett gemieden werden oder bei denen unter Missachtung sämtlicher Risiken, zielsicher die spekulativsten und oft qualitativ minderwertigsten Papiere gehandelt werden - auch von ansonsten durchaus intelligenten Menschen. Die Verluste sind dann naturgemäß oft verheerend.

Bei den Aktiengegnern mit Vermögen scheinen dagegen viele, den absolut letzten Cent in das Eigenheim zu stecken, um sich ein möglichst großes und luxuriöses Haus in möglichst allerbester Lage leisten zu können.

Dann bleibt natürlich nichts mehr übrig, um auf andere (langfristig profitablere) Anlageformen zu setzen und man setzt sich einem beträchtlichen Klumpenrisiko aus. Der Wert des gesamten Vermögens hängt dann von der Entwicklung der Immobilie ab. Es darf nichts schief gehen (siehe oben).


MEIN FAZIT:

Die Antwort auf die Frage "Immobilie oder Aktien" sollte lauten: Sowohl als auch. Entgegen anderslautender aktueller Studien sind Aktien historisch betrachtet die mit Abstand profitabelste Anlageform und es wäre aus meiner Sicht töricht im Anlageportfolio komplett auf Aktien zu verzichten.

Allerdings ist es definitiv so, dass nach der fulminanten Hausse in den letzten sieben, acht Jahren, Aktien in vielen nationalen Märkten teuer geworden sind und man genau hinschauen sollte, WO man investiert.


Hinweispflicht nach §34b WpHG: Die Geldanlage-Report-Redaktion ist in den genannten Wertpapieren / Basiswerten zum Zeitpunkt des Publikmachens des Artikels nicht investiert. Es liegt daher kein Interessenskonflikt vor. Die in diesem Artikel enthaltenen Angaben stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar.

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2.) Aktien: Osteuropa nicht vergessen


Im 1. Teil des heutigen Updates habe ich Ihnen erläutert, warum Sie zumindest einen Teil ihres Vermögens in Aktien investieren sollten. Nach dem nun schon seit sieben oder acht Jahre währenden Bullenmarkt sind die Bewertungsniveaus in vielen Ländern aber sehr weit angestiegen.

Das gilt insbesondere für die USA. Im letzten Geldanlage-Report bin ich ausführlich auf die Bedeutung des zyklisch adjustieren KGVs für künftig erzielbare Renditen in einem beliebigen nationalen Aktienmarkt eingehen. Sie können das hier nachlesen.

Eine Erkenntnis daraus: Der US-Aktienmarkt ist derzeit einer der teuersten weltweit. Dazu passt, dass Aktien in den USA seit 2009 so stark gestiegen sind wie in kaum einem anderen Land. Viele Anleger haben sich an diese Renditen gewöhnt und scheinen davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren einfach fortschreiben wird.

Aus der Geschichte lernen

Historisch betrachtet ist dieses Denken sehr gefährlich. Keiner weiß, was in einem oder zwei Jahren passieren wird. In den vergangenen 150 Jahren war es allerdings mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit so, dass nationale Märkte mit einem sehr hohen zyklisch adjustieren KGV im Jahr X in den darauf folgenden zehn bis 15 Jahren sehr schwach rentiert haben.

Je nach Berechnungsmethode ist demnach für die USA künftig eine sehr niedrige einstellige prozentuale Rendite oder sogar eine Negativrendite zu erwarten. Deutschland liegt im weltweiten Durchschnitt bei den Renditeerwartungen (auf den DAX bezogen) irgendwo im Mittelfeld.

Ich rate daher nachdrücklich dazu, auf Basis des zyklisch adjustierten KGVs sehr günstige Märkte wie beispielsweise weite Teile Osteuropas nicht außen vor zu lassen.

Hier sind die Bewertungsniveaus so tief wie kaum anderswo und das Sentiment der Anleger noch sehr verhalten. Emerging Markets im Allgemeinen sind bei den Anlegern nach dem BRIC-Hype Mitte der 2000er-Jahre und der anschließenden Ernüchterung eher in Ungnade gefallen.

Aufgefallen ist mir bei meinen Recherchen ein ETF, der Osteuropa ohne Russland abdeckt: der Amundi ETF MSCI Eastern Europe Ex Russia. Der 5-Jahres-Chart zeigt, dass sich hier trotz der Aktien-Hausse in anderen Teilen der Welt kaum etwas getan hat:

AMUNDI Eastern Europe Ex Russia (ISIN: FR0010717074)
WKN / Kürzel
Fondsvolumen
Verw.vergütung
Kurs
A0RF41 / CE9
20,5 Mio. EUR
0,45%
247,80 EUR


Dazu passt auch, dass das Fondsvolumen derzeit gerade mal 20,5 Millionen Euro beträgt und das obwohl kein anderer in Deutschland zugelassener ETF derzeit die Möglichkeit bietet, verschiedene osteuropäische Märkte ohne Russland abzubilden.

Das heißt: Nur sehr wenige (institutionelle) Anleger interessieren sich derzeit überhaupt für diese Märkte. Bei meinen Recherchen habe ich gerade mal einen einzigen Artikel gefunden, in dem ein Börsenstratege Osteuropa als Anlagechance empfiehlt.

Weitere interessante Märkte sind aus meiner Sicht auch Südeuropa oder Brasilien.

Wichtig ist aber: Als Antizykliker brauchen Sie einen langen Atem. Kurzfristig ist, wie gesagt, am Markt alles möglich. Zudem gilt auch: Kommt es wirklich zu einem heftigen Einbruch an den weltweiten Aktienmärkten, werden sich dem auch günstig bewertete nationale Märkte nicht komplett entziehen können. Kurzfristig könnte es dann angeschlagene Länder wie Griechenland oder Spanien sogar nochmal besonders heftig erwischen.

Extrem niedrige Bewertungsniveaus gibt es meist in Ländern, die besondere Schwierigkeiten haben, z.B. auch politischer Art. Sehr günstig auf Basis des zyklisch adjustierten KGVs nach Shiller ist beispielsweise auch die Türkei. Trotzdem sollten Sie die Türkei in ihrem Portfolio nur relativ gering gewichten, da kurzfristig eine weitere deutlich Abwertung der türkischen Lira nicht unwahrscheinlich ist.


MEIN FAZIT:

Angesichts der derzeit extrem unterschiedlichen Bewertungsniveaus nationaler Aktienmärkte auf Basis des zyklisch adjustierten KGVs nach Shiller, kommt meiner Ansicht nach der geographischen Ausrichtung eines Aktienportfolios besonders hohe Bedeutung zu.

Ich rate dazu, US-Aktien überwiegend zu meiden, Deutschland neutral zu gewichten und unbedingt einen Korb aus günstig bewerteten nationalen Märkten (z.B. osteuropäische und südeuropäische Länder sowie Brasilien und evtl. auch die Türkei) ins Depot zu integrieren. Mittel- und langfristig sollten Sie damit den MSCI World als Benchmark für die weltweiten Aktienmärkte deutlich schlagen können.


Hinweispflicht nach §34b WpHG: Die Geldanlage-Report-Redaktion ist in den genannten Wertpapieren / Basiswerten zum Zeitpunkt des Publikmachens des Artikels nicht investiert. Es liegt daher kein Interessenskonflikt vor. Die in diesem Artikel enthaltenen Angaben stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar.


3.) Wo gibt es die höchsten Zinsen?


Die Zinsen für Tagesgeld bleiben extrem niedrig. Im Vergleich zur Vorwoche gibt es eine kleine Veränderung: Die VW-/Audi-Bank hat die Zinsen auf 1,0 Prozent gekürzt. Erfahrungsberichte zum Spitzenreiter Key Project finden Sie hier: www.kritische-anleger.de/weltsparen/erfahrungen/

Nachfolgender Vergleich gilt bei einer Anlagesumme von 10.000 Euro:

 

 Institut
Zinssatz / Zinseinnahmen pro Monat
 • Key Project Tagesgeld
1,20 % / 10,00 €
 • ING-DiBa
1,00 % / 8,33 €
 • Meine Bank
1,00 % / 8,33 €

Quelle: www.kritische-anleger.de/tagesgeld-vergleich/


4.) Insider-Transaktionen


Top-Insiderkauf der letzten Woche:

Rhön-Klinikum (WKN: 704230)
B. Braun Melsungen AG für insgesamt ca. 1,9 Mio. Euro.


Top-Insiderverkauf der letzten Woche:

Tele Columbus (WKN: A0EQ57)
Yves Leterme für 121.994 Euro.

Quelle: www.boerse.de/insider-trades


Viel Erfolg bei Ihren Finanzentscheidungen &
ein schönes Wochenende wünscht Ihnen

Ihr
Armin Brack
Chefredakteur Geldanlage-Report
www.geldanlage-report.de

>> Die nächste Ausgabe erscheint am 21. Januar

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